Ce matin, le site Data-Publica a publié une étude très intéressante analysant l'évolution du pourcentage de logements secondaires, occasionnels et vacants par arrondissement à Paris depuis 1968, ainsi que la corrélation entre ce pourcentage de logements secondaires/vacants et le prix au mètre carré à Paris (source : "Les chiffres étonnants des résidences secondaires-occasionnelles et logements vacants à Paris"). Les chiffres sont extraits des données de l'INSEE (source : "Indicateurs départementaux et régionaux sur le logement en 2009") et si cela vous amuse, vous pouvez d'ailleurs télécharger la base de données sur le site officiel de l'INSEE, et les données de l'étude sur le site de Data-Publica. Alors, à votre avis, quel est le pourcentage moyen de logements vacants/secondaires à Paris, et quel arrondissement est le plus "touché" ?
Selon Data-Publica, 14,27% des logements à Paris sont des logements secondaires, occasionnels, ou vacants (chiffre datant de 2009) ! Sur les 1,3 million de logements que comptent la capitale, environ 90.000 sont des logements secondaires ou occasionnels et 100.000 sont vacants (chiffre exact sur l'image ci-après). Mais il existe une très grande hétérogénéité selon les arrondissements. Tandis que dans le 19ème ou le 20ème arrondissement, le taux de logements "SOV" (marre d'écrire "secondaires, occasionnels ou vacants" en permanence, dont maintenant cela sera SOV) est de moins de 10%, quatre arrondissements affichent un taux de logements SOV supérieur à 25% : le 8ème, le 4ème, le 6ème et le 1er.
Mais qu'en est-il de l'évolution depuis une trentaine d'années ? Le Captain' n'invente rien ici et se permet de reprendre le graphique interactif de Data-Publica (Licence Creative Commons). Pas besoin d'avoir fait de longues études pour voir que le pourcentage cumulé de logements SOV a explosé entre 1968 et 2009, avec, si on analyse plus en détail, une forte hausse principalement jusqu'au début des années 1990 .
POURCENTAGE CUMULà DE LOGEMENTS SECONDAIRES/OCCASIONNELS ET VACANTS À PARIS DE 1968 À 2009 PAR ARRONDISSEMENTS
Afin d'essayer d'avoir une première idée du potentiel impact de taux de logements SOV sur le prix au mètre carré, les auteurs de cette étude ont réalisé un simple graphique de corrélation avec en abscisse le taux de logements SOV et en ordonnée le prix au mètre carré. Attention cependant à ne pas tirer de conclusions trop simplistes : corrélation n'est pas causalité donc il n'est pas possible de conclure, uniquement à l'aide de ce graphique, que le pourcentage de logements SOV influe positivement sur le prix au mètre carré. Il est en effet possible que la causalité réelle soit inverse ou bien que de nombreuses autres variables omises expliquent cette relation. Mais en tout cas, la corrélation existe très clairement, comme le montre le graphique ci-dessous.
Les auteurs de l'étude mettent en avant différentes caractéristiques pouvant expliquer cela, même si je dois vous avouer que je ne suis pas forcément convaincu et que je pense clairement qu'il faudrait pousser davantage l'analyse afin de tirer de réelles conclusions. Je vous cite tout de même les quelques hypothèses de E. Jouanne & B. Gans : (1) forte clientèle internationale attirée par les quartiers touristiques et typiques de la capitale, (2) potentielle déclaration comme résidence secondaire de la résidence parisienne pour les propriétaires ayant plusieurs biens, (3) hausse du nombre de propriétaire louant à des touristes sur de courtes périodes.
Conclusion : Une des solutions proposée par les auteurs serait de taxer davantage l'acquisition ou la revente d'un bien à Paris pour les étrangers (ou bien compliquer les démarches administratives, un peu comme à New York). Le Captain' est loin d'être un expert en immobilier, et je préfère donc me taire sur ce sujet plutôt que de raconter des trucs stupides en tirant des conclusions hâtives. Cet article avait simplement pour but de vous présenter quelques chiffres intéressants sur l'immobilier parisien, et d'alimenter le débat sur les potentielles solutions à la "crise du logement parisien".
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