Hier, jeudi 31 mai, les indices "Notaires-INSEE" des prix des logements anciens ont été publiés en ce qui concerne le 1er trimestre 2012. Cet indice fourni une mesure de l'évolution du prix des logements anciens, à qualité constante (prix net vendeur, hors droit de mutation, frais de notaire et commission d'agence). Et surprise (ou pas... lire l'article du Captain' de décembre 2011 "L'immobilier parisien: Valeur refuge ou risque de chute?"), les prix de l'immobilier sont en baisses un peu partout en France, et même à Paris !
Plutôt qu'un long discours, jettons un coup d'oeil aux prix de l'immobilier en province et en Ile-de-France depuis 10 ans. Le graphique ci-dessous montre les variations trimestrielles (par exemple les prix du 1er trimestre 2012 par rapport au dernier trimestre 2011) du prix des logements anciens.
Si l'on prend en compte les données brutes ci-dessus, on assiste a une baisse de 0,4% du prix des logements anciens en Ile-de-France et une baisse de 2,4% en province. Ces chiffres sont d'ailleurs parfaitement en accord avec ceux publiés hier par la chambre des notaires de Paris (source: Conjoncture Immobilière Notaires Paris Ile-de-France). Si l'on s'intéresse uniquement au prix des appartements anciens à Paris (et non pas dans toute l'Ile-de-France), les prix sont en baisses de 1,1% au 1er trimestre 2012 (par rapport au 1er trimestre 2011), avec un prix moyen par mètre carré de 8260 euros. La baisse des prix la plus importante a eu lieu dans le 6ème arrondissement de Paris, avec une baisse des prix de 5,8%!
Oui mais... Comme on peut le voir sur le graphique ci-dessus, il y a ce que l'on apelle un "effet de saisonnalité", caractérisé par un creux des prix au dernier trimestre chaque année, suivi d'un pic au deuxième trimestre.
Il convient donc de voir si la baisse actuelle est due à un effet de saisonnalité classique ou bien est le signe d'une réelle tendance à la baisse. Pour le savoir, regardons donc l'évolution des prix non plus en "brut", mais "corrigé des variations saisonnières" (source: INSEE). Corrigé des variations saisonnières, le prix de l'immobilier est en hausse de 0,2% en Ile-de-France, et en baisse de 1% en Province.
Cette correction faite, intéressons nous donc maintenant aux raisons du retournement de tendance qui a lieu depuis la fin de l'année 2011. Toujours selon la Chambre de Notaires de Paris, les ventes en volume ont pourtant énormément augmentées au 1er trimestre, portées par un mois de janvier 2012 exceptionnel. Mais alors, pourquoi les prix ont baissé en France alors ! Car cette explosion des ventes étaient principalement dues à la mise en place au 1er février 2012 du durcissement du régime fiscal des plus-values immobilières (hors résidences principales). Cette hausse du volume circonstancielle ne doit pas cacher la dynamique générale du marché: problème de solvabilité des ménages, accès au crédit difficile, suppression à venir de mesures financière et fiscales.
Une baisse des prix modérée n'est pas forcément une mauvaise nouvelle ! Il faut simplement éviter un crack immobilier violent, pour ne pas assister à une situation type subprime US ou marché immobilier actuel en Espagne (augmentation des créances douteuses, impossibilité de rembourser ses prêts, faillite bancaire...).
Même selon la Chambre des Notaires de Paris, l'augmentation des prix en 2010-2011 a été, je cite, "totalement déraisonnable". Il n'y a pas de raison valable pour que l'immobilier rapporte un retour sur investissement "anormal", c'est à dire qui ne soit pas associé à un niveau de risque correspondant. En 10 ans, le prix d'un appartement à Paris a plus que doublé ! Ok il y a de l'inflation (à la louche 20% sur 10 ans), des frais sur l'achat et la revente, mais cela fait tout de même un bon petit benef'...
Selon le journal "The Economist", l'immobilier est actuellement surévalué en France de... 47% !
Conclusion: Etant donné le contexte économique et politique, les prix de l'immobilier devraient continuer à baisser en France en 2012. Il est vrai que le cas de Paris est différent de celui de la province, l'immobilier parisien étant considéré une valeur-refuge. Mais j'entends trop souvent dire "les prix à Paris ne baisseront jamais, c'est impossible". Je crois que l'on disait aussi il y a quelques temps "un pays de la zone euro ne fera jamais défaut, c'est impossible" ou bien "les U.S.A ne perdront jamais leur AAA, c'est impossible"... Impossible is nothing !
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